以前、以下の過去記事でもご紹介した通り、パタヤの新規コンドミニアムはバブルの後の下降局面が2年ほど続きました。
http://asiainvestmentsupport.com/%E7%8F%BE%E5%9C%B0%E3%81%8B%E3%82%89%E3%81%AE%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%82%88%E3%82%82%E3%82%84%E3%81%BE%E8%A9%B1/%E3%83%91%E3%82%BF%E3%83%A4%E3%81%B8%E3%81%AE2015%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E3%81%AE%E6%96%B0%E8%A6%8F%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%83%89%E3%83%9F%E3%83%8B%E3%82%A2%E3%83%A0%E3%81%AE%E3%83%97%E3%83%AD%E3%82%B8/

既に発表されている統計情報を見ても、権利登記をされるコンドミニアムのユニット数が2015年度で約7000弱、それに対して新規で発表される供給ユニット予定数が約8000強と、下落してから既に2年が経過し、かなり”新規に発表される供給予定ユニット数”は”実需”に近づいて来ています。
しかしながら、現在プレビルドマーケットにある約3万ユニットの、現在建築中の”既に発表され建築中の供給予定”ユニットは、需要の大きな回復が無い限り供給過剰であって、プレビルドマーケットは非常に安く買いやすい市場となっています。

しかしながらパタヤのプレビルドの物件で、しかもまだ完成もしていない物件となると、完成するのかどうか??自体からリスクがある物件も多く、そのリスクが高まっていると現地で評判となってしまっている物件も多くあります。

そんな、パタヤのプレビルド・マーケットの現状を、一般公開サイトである本サイトにも、簡単な概要だけでも書いておきたいと思います。

<現地ニュース:リビエラが、北パタヤ・ナクルアでのプロジェクトの建築のために、大手銀行のSCBより9億2千万バーツの融資を受ける>

先月末に、パタヤで大規模な高級コンドミニアムを開発しているリビエラ・グループが、SCB(サイアムコマーシャルバンク)から9億2千万バーツの建築のための融資を受けたというニュースがありました。
http://pattayadailynews.com/the-riviera-group-signs-920-million-baht-construction-loan-with-scb/

リビエラはパタヤで、これまでもショールームだけで4500万バーツを投資するなど大規模に派手な投資をしていたので有名な、高級ランクを目指しているコンドミニアムです。
現在、高級住宅街である北パタヤのナクルアや、南部のジョムティエンでコンドミニアムの開発をしています。
そのうちナクルアの案件について、建築のための資金が銀行に融資されたということが、ニュースとして報じられているものです。
実際のニュースは、上記のパタヤ現地のニュースサイトなどにも掲載されていますので、そちらをご覧ください。

このニュースを読むと、その表現から、”融資を受けた”事が、おそらくデベロッパーによって積極的にリリースされているのだろうという事がわかります。
このニュースは逆に言えば、パタヤのプレビルドマーケットでは、融資自体がすでに危ぶまれるプロジェクトも増えてきており、それにまつわる業界情報というのも多数存在するという事の表れでもあると見る事ができます。だからこそデベロッパーも、自社の物件は、きちんと大手銀行から融資がされていますよ!とアピールしたいわけでしょう。
(なお、その融資条件などは、記事には全く書いていません、またリビエラはジョムティエンでも建築中なんですが、そこの建築費用について融資を受けたというニュースではありませんので、その点は補記しておきます。)

では、パタヤのコンドミニアム市場のうち、明らかに供給過剰となってきている建築中のプレビルドマーケットはどうなっているのか?というと、現地の状況としては、これまで発表されて現在建築中の案件でも、完成そのものが危ぶまれる案件が結構多く出てきています。
既に工事が長期間停止しているので、廃墟のようになったタワーがとても有名な大型タワープロジェクトもありますし、他にも、あの物件は完成が危ないのではないか?という評判が一般の人にも浸透している”建築中”物件もあります。

現在も、パタヤの有名な大型プロジェクトで、まだ一般の人の多くは大丈夫と思っているような中心部の建築中コンドミニアムでも、銀行からの融資も受けられず、既にデベロッパーも実際には開発を進める事ができなくなっており、その引受先を水面下で探しているプロジェクトなども出てきています。

このプロジェクトのように、銀行の融資もされなくなるまでの一般的な流れを説明すると、以下のようなものです。

パタヤ現地のコンドミニアムのプレビルドでは、買い手は通常、部屋の代金のおよそ20~30%ぐらいを完成前に先に支払って、残額は完成して引き渡しの際に支払うという契約で販売する事が一般的です。(この20~30%などの割合は、個別のプロジェクトにより大きく異なります。)
このようにして、わずかな金額で買えるようにすることで、販売しやすくしているわけです。

そのためデベロッパー(開発業者)は、物件を完成させて引き渡しをし、残金を回収するまでは、仮に100%の全ユニットを売りきったとしても、想定総売り上げ全体のわずか2~3割の金額しか、顧客からもらえないのです。
しかしながらデベロッパーの開発費用は、以前はおおよそ販売価格総額の半額程度、あとは販売促進費等により上下するというぐらいが相場でしたが、最近は世界的に建築コストが上昇しており、6~7割の費用がかかるようになってきています。加えて、新規コンドミニアムは2年前にバブルがはじけた事から価格が低下しており、そもそもプレビルドで完成前に売れる割合が100%という事は少なく、また、販売するにしても、プロモーションなどで実質上の値引きなどをして、想定価格よりも安く売らなければいけない事が多くなってきています。
こうしてデベロッパーは、工事を完成させるために、大きな資金を用意する事が必要になります。
そこでデベロッパーがする行動には、大きく二つのタイプがあります。

一つ目はまともなデベロッパーの行動で、大手銀行などから銀行融資などを獲得し、資金を得る事です。
これが、タイ現地では最も金利も安く、良い選択肢となります。上記の現地のニュース記事などは、リビエラの北パタヤの物件では、それが実施された!というアピールです。

タイの大手銀行の場合、現状の審査基準でいうと、着工までに4割以上がプレビルドで売れている場合は、融資が実施されやすくなります。
その後の完成までの資金は、物件の工事が進行するのに合わせて売れ行きが進んでいくと、融資が実施されていく事が多いです。
逆に売れ行きが鈍ると、融資そのものが危ぶまれるようになります。
そういう物件になると、無理やりにも売れた割合を上げるために、総額のたったの10%だけを支払えばいい!とか、大幅値引き!とか、完成後に利回りを保証を付ける!とか、そんなキャンペーンを行って、販売を急ぐことが多くなっていくわけです。

2つ目は、上記の銀行の融資が受けられるわけもなくなったデベロッパーが、自転車操業に陥る事が確実な方法に出るものです。
そのためには例えば、多数の、今後開発する予定のコンドミニアムを発表し、販売するのです。
実際には現地に更地があるだけなんですが、ここにコンドミニアムを作る!と宣伝して、プレビルドとして売ってしまうわけです。こうすると、その場しのぎの現金が顧客から入ります。これを使い込むことで、まさに”自転車操業”で運営していくわけです。
こういう危ない案件ほど、”建築中の時期から、高利回りを保証!”とか、”購入後も買い取り保証!”とか、そういった”異様に高い利回り保証”をつける傾向があります。
知らない人が買う場合には、この”利回り保証”という言葉を信じてしまう事があるからです。

しかしながら、そんな”利回り保証”というのは、その自転車操業のデベロッパーが倒産するだけで無くなる代物です。
ましてや利回り保証がついている物件というのは、現地の業者の視点で見れば、”利回り保証を付けなければ、売れもしない物件”です。高い利回り保証ほど、なおさらです。
そういう物件を買ってしまって、その後にデベロッパーが倒産したら、買った人に残るのは”高い利回り保証を付けなければ、売れないような物件”だけです。
プレビルドなら、単なる工事の残骸の権利の一部とか、着工もしていない案件なら、ただの更地の土地の権利の一部とかになるのです。
勿論、そんな権利関係がややこしい土地を買う業者なんて、まずありません。
つまり、購入した権利は、ただの紙くずとなります。

そんな、危なっかしい物件も多くなってきている。そんな状況に、パタヤのプレビルドマーケットはあるのです。

勿論、しっかりと進めている案件も多くあります。しかしながら上記の通り危ない案件も増えており、本当に玉石混交の状態にあります。

危ない物件かどうかも調べずに売る、パタヤの不動産屋の現状

上記のように現状は、現地で大手とされてきた物件でも、水面下では、危ない状態になっている物件もあります。
そういう物件は、危ないという噂が広まるほど、プレビルドのリセール(転売)物件が多数、安い金額で売りに出されます。
そこで次に問題になるのは、パタヤの不動産屋です。
上記のような、プロの業者なら調べれば、水面下では完成するかどうかも危ない状態に陥っている事がわかるプレビルド物件でも、平気で「お買い得価格のオススメ物件!」として売りに出している業者が多くあるのです。
上記の物件も、日本人も含めて多く集まるショッピングモールなどの中でも含めて、この物件の激安リセールの広告が現地の有名な不動産屋などでも出されています。
そのために日本人の方からも最近は、この物件について大丈夫かどうかという御相談を結構多くいただき、ネガティブであるというお話をしています。

まともな業者なら、単に販売するユニットの相場や特徴だけでなく、まず権利関係はもちろん、そもそもの物件の完成の見込みや、デベロッパーの信頼性等も含めて、業界に詳しい人間ならではの情報収集力を使って、しっかり調査します。
そうしなければ、プロジェクトが危ない状況だったと後でわかって問題が発覚した際に、”あの不動産屋はプロのくせに、なんで危ない状況の物件を、危ない事の説明もせずに売っていたのだ!?」と市場で言われ、信頼を失います。
そんな物件を売っていた不動産屋の広告や営業などは確実に記憶に残りますから、その不動産屋は、”危ない物件と知りながら平気で顧客に売っていた”のか、もしくは”危ない物件だという事も調べる事も出来ないほど情報収集力も無い”のか、どちらかだという評判となります。
だからこそ、まともな不動産屋は、そんな評判で信頼を裏切らないように、そういった事もしっかりと調べて仕事をします。
そんな事は、不動産屋としては非常に基本的な事です。

しかしながら、そんな基本からできていない不動産屋が多数存在するのがタイの不動産業界の現状なのです。
そういう不動産屋ほど、不動産情報がそもそもいい加減で、間違いだらけなどの問題も多く起こします。
さらに問題を起こして損害を買った人に与えても、謝罪や損害賠償をするどころか、責任を放棄して逃げ回っている業者もいます。
そんな事をしているのですから、そりゃあ顧客や取引先から信頼なんて、されるわけなどありません。

一般の方が不動産を買われる際に、業界の人間のように詳しく調べるのは難しいでしょう。
だからこそ不動産屋は、お客さんのためになるように、信頼ある仕事をしなければいけないのですが、そんな基本中の基本から出来ていない業者が多数存在するのです。
日本人向けでも、日本人だ、日系だ、もしくは大手かのように宣伝しているからといって、それだけで信頼されるわけではありません。
以下の報道されている記事のような実情もあります。
http://biz-journal.jp/2016/03/post_14172.html

AISでは当然ですが、プロジェクトがきちんと完成する安全な物件かどうか調査もした上で、本当に良い情報をご提供できるように鋭意、努力をしています。
それは、そこに自分たちの価値があると考えているからです。
勿論、AIS以外でも、こういった事もしっかりと行っている不動産屋もおられます。
しかしながら、それができていないケースを目の当たりにして、その努力の大切さを思い知るような事が、パタヤでは現在多く起きているのです。

尚、パタヤに近いシラチャーの不動産業界の現状は、以下の過去記事の通り、今や情報の早い投資家からは見向きもされない状況です。
パタヤはシラチャーと異なり、日本人向けだけに被害が広がっているというわけではありませんが、業界があまりに未成熟なために、リスクも多くある現状にあります。
http://asiainvestmentsupport.com/%E7%8F%BE%E5%9C%B0%E3%81%8B%E3%82%89%E3%81%AE%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%82%88%E3%82%82%E3%82%84%E3%81%BE%E8%A9%B1/%E3%82%B7%E3%83%A9%E3%83%81%E3%83%A3%E3%83%BC%E3%81%AE%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%80%81%E7%A8%BC%E5%83%8D%E7%8E%876%E5%89%B2%E3%81%8C%E5%AE%9F%E6%85%8B%EF%BC%81%EF%BC%9F/

パタヤ不動産のチャンスとリスク

現状、パタヤの不動産はプレビルドを中心に価格が下落しており、非常にお買い得な金額で買えるチャンスではあります。
特に日本の円資産の運用をされる方には、円高のタイミングですし、加えて、バーツへの投資となるものの、タイ経済全体での指標などを見ても、軍事政権になってから低迷していたタイ経済の景気もようやく底をついて、少し回復の兆しが見えてきていますので、良いタイミングと考える事もできます。
加えてタイの中でもパタヤは、物価の安いビーチリゾートとして、旅行者需要は相変わらず旺盛です。
現状、旅行者の使う宿泊などの平均単価は高くありませんから、そこで低価格でも収益をあげられる物件を、現状の低価格で買えるなら、非常に良いチャンスもあるともいえます。

ただし、パタヤでは特にプレビルド市場などは上記のような現状にありますから、危ない話も多くあります。
それを考えると、個人レベルでは、今なら安く買えるリセール物件で、既に完成して人気が出ている物件。
加えて、価値が落ちにくい、ロケーションがよくオンリーワン等の付加価値のある物件を狙って安く購入し、旅行者向けの短期賃貸などで運用していくか、各国の駐在員需要を長期的に獲得できる物件を運用していくのが、利回りも良く、リスクも少なくて良いのではないでしょうか。

もしくは、プレビルドでも、しっかりと情報を得るか、信用できる不動産屋と、探されるのが良いでしょう。
不動産屋の信用については、これまでの実績や評判などを、詳しい人を探していろいろと聞いてみるなどされてはいかがでしょうか。
加えて、タイ不動産では、不動産屋の手数料等が業者によって異なります。以下はAISでの料金体系などを記載した記事ですが、こういった物件価格以外の料金などもご覧になって、比べられながら、本当に信頼にたるかどうか、お考えになられるのが良いのではないでしょうか。
http://asiainvestmentsupport.com/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%83%85%E5%A0%B1/%E4%BB%96%E3%81%A7%E3%82%82%E6%AF%94%E3%81%B9%E3%81%A6%E4%B8%8B%E3%81%95%E3%81%84%EF%BC%81%E3%82%BF%E3%82%A4%E3%81%A7%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%82%92%E8%B3%BC%E5%85%A5%E3%81%95%E3%82%8C%E3%82%8B/

AISとしては、せっかくパタヤに不動産を買われて被害に合ってしまったという事が減り、良かったといってくれる事が増えてくれたらと思って仕事をしています。
その一助となれば幸いです。

AIS事務局連絡先メールアドレス
info@asiainvestmentsupport.com


 

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