タイなどのASEANへの不動産投資について、取材をいただいたりしながら、改めていろいろと考える機会がありました。そのうちの一つの「投資の大原則」を忘れてはいけないという基本的なお話を、よもやま話として書きます。

現在、東南アジアの投資市場の環境変動要因としては、どちらかというとマクロ的な経済変動影響が大きく、ミクロの話についてどうこうという話は、相対的には影響が大きくありません。ただ、日本からの投資のうち、大規模~中規模の一定の規模のある投資は別として、個人レベルで投資されたい方からの御相談をお受けしてお話をしていると、投資の大原則を忘れてしまっていると感じる話が多くなっています。

日本での”ますます異次元となった”金融政策などを受けて、日本国内に偏った資産保有をされる事への危険性を懸念される方が、新たに個人レベルでも海外投資を多く考えられるようになった為に、これまでとは違うタイプの方が投資を考えられるようになったためか、このような大原則を外してしまっている相談案件が見受けられるようになり、危なさを感じています。

投資の原則というのは、例えば当たり前の原則として
「不動産は相場が下がった時に買うべきで、相場が高い時には買わないようにしなければいけない」
というものがあります。

あまりにも、当たり前でしょう?

でも、この当たり前の原則すら、忘れてしまっているのではないかという話が、個人投資のお話では散見される状況にあります。

例えば日本人の方の個人投資でお話が多い、不動産の一時的な供給不足で、今は古いコンドでも異常に高い家賃が設定されているタイの日本人街、シラチャーへの投資などは、その大原則で言うと、もっとも”安易に投資をしてはいけない”市場です。

過去に以下記事でもコメントをさせていただいている通り、今は一時的な住宅の供給不足により、築年数も結構経った安っぽいコンドミニアムでも高額な家賃を設定し、それでも日本人駐在員の借り手がついて、収益が上がっていますが、今後はここに膨大な量の新築物件の供給がされる事が確定しており、駐在員事情も変化をする事から、大きな変化が起きる事が容易に想定される市場です。
http://biz-journal.jp/2014/12/post_8427.html

投資においては、今は供給不足から売買・賃貸ともに非常に相場が上がってしまっている状況にあるのですから、大原則を考えれば、投資検討と判断の際には、もっと長期的な変動を冷静に見込んで、投資計画を作る事が絶対に必要な市場です。投資において、「(素人さんまで含めて)皆が儲かると思っている投資には、絶対に投資してはいけない。」と言われるのも、基本的には同じ投資の大原則によるものです。

こんな市場において、経験も少ない個人の方が、物件を売る側のエージェントやデベロッパーの話を鵜呑みにして、今の相場を前提にし、シラチャーの中でも物件にもよりますが、それこそ安易に開発されている案件をプレビルド物件などで高値で購入されたら、その後どうなるか?は容易に想像がつくと思います。

中規模以上の投資となると流石に将来予測などの前提もレベルが全く異なり、このような大原則まで外している事はほぼ無くなります。同じシラチャーでも冷静な将来予測を踏まえて開発されている案件もありますので、それらへの投資であれば、まだ良いかなと思える案件もありますが、個人レベルの投資のお話で、この原則も踏まえないで安易な投資を安易な物件へ、高値でされるというのは、あまりにも危険すぎる行為です。

また、他にも投資の大原則には、こんなものもあります。
「安定的な長期投資では、競争相手のレベルが低い市場を狙え」

不動産などの投資において、日本人の一流と言われるプレイヤーの多くは、今は日本の不動産事情の景気も良い為、日本市場で活動しています。そのため彼らが東南アジア市場に出てくる事はまずなく、東南アジアの不動産投資市場で”一流レベル”と言えるほどの能力を持ったプレイヤーは現状、主にユダヤ人やシンガポール人、最近では増えてきたのが中華系などの、日本人以外の能力の高いエリート層が中心です。

一流のプレイヤーほど、そのアプローチは大規模であり、それこそ市場全体から美味しい所を取るというアプローチで動く方が普通です。また、大規模案件や目立つ案件では、そういうプレイヤーの影響も受けるようになっていきます。そんな市場に、経験も少ない日本の個人で、ましてや不動産への投資も本業でもなく副業でしようというレベルの人がいても、俯瞰した視点で見れば、カモ扱いをされるのは目に見えています。

投資金額も中規模以上で、こちらも本腰を入れて動ける体制があるなら、こちらもいろんな方法が出てくるのですが、一般的な個人投資のレベルでは、それは無理な話です。
そのため、個人が副業レベルで、投資の一環として、東南アジアの不動産などへ投資をされるなら、そのような動きの影響を受けないような内容の、市場、投資規模、アプローチ方法を適切に狙って設定し、長期投資を安定的にして、ある程度の高い収益を得るようにする方がお勧めです。

その大原則を考えると、もっと投資するべき市場や、投資のアプローチが見えてくるはずです。
そのような原則を思い出していただきたいと思わされるような話が、多くなってきていると感じます。

個人の方は、東南アジア不動産は儲かる等と言われて、不動産購入などを考えておられる方が多くおられます。しかし、その「東南アジア不動産」を過去に日本人向けのエージェントから買って、本当に儲かった人というのは、どのぐらいの割合だったのかは御存知ですか?

実際には「タイなどの不動産が儲かると言われて購入したけれど、実際に物件が完成したら、全然借り手が見つからない。」という声は、現場の状況も良く調べられず、エージェントの言う事を鵜呑みにして東南アジア不動産を買われた多くの日本人購入者から聞こえてきます。その多くは、想定していた家賃が全然甘かったり、想定していた利用者像が適切でなかったりして、結果として、日本人向けの高額な価格で、物件を購入させられてしまっていたというものです。

そういう市場である事も知っていただいた上で、もっと慎重になられて、よく市場を調べられた上で、適切な投資をされて、良い結果を得られる方が増えてくれたらと私たちとしては思っています。

ここは一般公開のサイトですので、よもやま話として、大原則のみを掲載しています。これらについては、取材もいただいているので、また報道される予定となっています。個人投資を御考えの方などへ、何かの御参考となれば幸いです。

 

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